Verhuur & WWS-punten

Energielabel bij verhuur: dit is verplicht in 2026

Gepubliceerd 28 juli 2026 · leestijd ± 15 min · door LabelMax

Bij verhuur is een geldig energielabel verplicht op twee momenten: zodra je de woning adverteert — de labelklasse moet in de advertentie staan — en bij elk nieuw huurcontract. Daarnaast bepaalt het label via het puntenstelsel mee hoeveel huur je maximaal mag vragen, en geldt vanaf 1 januari 2029 minimaal label D voor gereguleerde huurwoningen. Bij een zittende huurder hoef je niets — ook niet als het label tussentijds verloopt.

Dat is de korte versie. De lange versie is dat het energielabel voor verhuurders vier verschillende rollen speelt, en dat die vier rollen in de praktijk voortdurend door elkaar worden gehaald. Er is de labelplicht zelf (moet er een label zijn?), de advertentieregel (wanneer moet het er zijn?), de puntentelling (wat doet het met mijn huurprijs?) en de komende label D-eis (wanneer moet mijn woning beter?). Wij zien bij opnames regelmatig verhuurders die één van de vier goed geregeld hebben en van de andere drie geen weet hadden — meestal ontdekken ze de puntentelling pas als een huurder naar de Huurcommissie stapt.

Hieronder staan alle vier op een rij, met een tijdlijn per jaartal, zodat je in één keer weet waar je aan toe bent. Per onderdeel verwijzen we door naar de losse artikelen die er dieper op ingaan.

Wanneer moet je als verhuurder een energielabel hebben?

De verplichting hangt aan de nieuwe verhuring, niet aan het bezit van de woning. Concreet zijn er twee momenten waarop het label geregeld moet zijn:

1. Bij het adverteren. Bied je een woning te huur aan, dan moet de labelklasse in de advertentie staan. Dat geldt voor Funda en verhuurplatforms, maar net zo goed voor de site van je beheerder of een bericht op social media. "Label volgt" is formeel niet toegestaan — op het moment van publiceren hoort er een geldig, geregistreerd label te zijn.
2. Bij het nieuwe huurcontract. Sluit je een overeenkomst met een nieuwe huurder, dan hoort daar een geldig energielabel bij dat je aan die huurder verstrekt. Dit geldt per nieuwe verhuring, niet één keer per woning.

Net zo belangrijk is wanneer je níéts hoeft. Een zittende huurder is geen transactiemoment: een verlenging of stilzwijgende voortzetting van het contract telt niet als nieuwe verhuring. Verloopt het label terwijl de huurder blijft wonen, dan hoef je niet in actie te komen. Pas bij de eerstvolgende huurderswissel moet er weer een geldige registratie liggen — en dat is precies het moment dat verhuurders overvalt, want tussen opzegging en nieuwe advertentie zitten vaak maar een paar weken.

Een energielabel is tien jaar geldig vanaf de registratiedatum in EP-online, het landelijke register. Het label blijft aan de woning gekoppeld, ook na een eigendomsoverdracht. Kocht je het pand een paar jaar geleden en liet de vorige eigenaar toen een label registreren, dan zit je waarschijnlijk nog goed. De volledige beslisboom — inclusief verkoop, nieuwbouw en alle vrijstellingen — staat in ons artikel over wanneer een energielabel verplicht is; hier houden we het bij de verhuurkant.

De plicht ligt overigens bij jou als eigenaar. Niet bij de makelaar, niet bij de beheerder. Word je aangesproken op een ontbrekend label in de advertentie, dan helpt "mijn verhuurmakelaar zou dat regelen" je niet verder.

Hoe bepaalt het energielabel je maximale huurprijs?

Hier wordt het voor verhuurders financieel interessant — en dit is het onderdeel dat in de praktijk het minst bekend is. Sinds de Wet Betaalbare Huur (2024) is niet alleen de sociale sector gereguleerd, maar ook het middensegment. De maximale huur volgt uit het woningwaarderingsstelsel, de puntentelling, en het energielabel is daarin een van de zwaarst wegende posten.

Zo tellen de labels mee in 2026 (rubriek energieprestatie, labels geregistreerd vanaf 2021):

Let op de onderkant van de tabel: E, F en G leveren niet gewoon weinig punten op, ze tellen negatief. Het verschil tussen label F en label B is bij een eengezinswoning 41 punten (van −9 naar 32). Dat is geen detail in de marge — dat is vaak het verschil tussen sectoren.

Want die punten bepalen in welke categorie je woning valt. De grenzen voor 2026:

De liberalisatiegrens ligt in 2026 dus bij 186 punten en €1.228,07 per maand; vanaf 187 punten is de huurprijs vrij. De huurwaarden per punt zijn dit jaar met 3,65% geïndexeerd ten opzichte van 2025, dus deze bedragen schuiven jaarlijks iets op.

De rekensom die wij bij opnames het vaakst voordoen: een sprong van label F naar D levert een eengezinswoning direct 20 punten op (van −9 naar 11). Van E naar B is het 36 punten. Wie rond een sectorgrens zit, kan met één labelsprong van gereguleerd naar middensegment schuiven, of van middensegment naar vrije sector. Hoe de volledige puntentelling werkt en waar de andere punten vandaan komen, lees je in ons artikel over energielabel en huurpunten in 2026.

Eén nuance die we er altijd bij vertellen: het label werkt ook indirect door. Een beter label verhoogt doorgaans de woningwaarde, en de WOZ-waarde is zelf óók een rubriek in de puntentelling. Verduurzamen telt dus dubbel — eerst via de labelpunten, later via de WOZ.

Wat gebeurt er als je verhuurt zonder geldig label?

Twee dingen, en ze staan los van elkaar.

Ten eerste de handhaving. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) houdt toezicht op de labelplicht en kan een bestuurlijke boete opleggen — ook al op het ontbreken van de labelklasse in de advertentie, dus het risico begint niet pas bij het tekenen van het contract. Wat zo'n boete kost en hoe de handhaving in de praktijk verloopt, hebben we apart uitgewerkt in ons artikel over de boete bij het ontbreken van een energielabel.

Ten tweede — en dit doet bij verhuurders vaak meer pijn dan de boete — de puntentelling. Zonder geldig label wordt de energieprestatie van je woning gewaardeerd op bouwjaar. Voor een woning uit 2002 of later valt dat mee (41 punten eengezins, 37 meergezins), maar voor oudere woningen gaat het hard omlaag: een vooroorlogse woning krijgt zonder label −15 punten. Had diezelfde woning met een opname op label C gestaan, dan waren het er 22 geweest. Dat gat van 37 punten vertaalt zich direct in maximale huur die je laat liggen, maand na maand, zolang het label ontbreekt.

Wij zien dit geregeld bij verhuurders die een ouder pand al jaren in bezit hebben en nooit een label lieten registreren omdat de huurder toch bleef zitten. Op zich klopte dat: geen nieuwe verhuring, geen plicht. Maar zodra de huurder opzegt, staan ze met een vooroorlogse woning op −15 punten in de telling — terwijl de woning na renovatie misschien allang op B-niveau zit. Het label is dan geen formaliteit meer, het is de snelste huurprijsverbetering die er bestaat: de woning laten opnemen zoals hij werkelijk is.

Wat houdt de label D-eis per 2029 in?

Vanaf 1 januari 2029 geldt via het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl, de landelijke bouwregels) een minimum van label D voor gereguleerde huurwoningen. Wie dan nog een woning met label E, F of G in de gereguleerde verhuur heeft, voldoet niet aan de eis.

Belangrijk is wat deze eis wél en niet is. Het is geen civielrechtelijk huurverbod: het huurcontract wordt niet ongeldig en de huurder hoeft er niet uit. Het is een bouwregelgeving-eis, en de handhaving loopt via de gemeente — die kan bijvoorbeeld een dwangsom opleggen tot de woning op orde is. In de praktijk betekent het: je kunt blijven verhuren, maar je kunt aangeschreven worden en betaalt dan net zo lang tot je verbetert.

Voor de planning is één ding het vermelden waard. De deadline is 1 januari 2029, maar iedereen met een E-, F- of G-woning kijkt naar diezelfde datum. Wij verwachten dat bouwcapaciteit en subsidiebudgetten in 2027 en 2028 schaars worden — wie in 2028 nog een aannemer én een subsidiepot zoekt, staat achteraan in de rij. De verhuurders die wij nu al zien verduurzamen, doen dat niet omdat het al moet, maar omdat het nu nog op hun eigen voorwaarden kan.

En als je toch aan de slag gaat: reken dan even door of stoppen bij D wel logisch is. De stap van D naar B is in de puntentelling opnieuw 21 punten (van 11 naar 32 bij een eengezinswoning), en de meerkosten zijn vaak beperkt als de steigers er toch al staan. Wat die extra sprong concreet met je maximale huur doet, rekenen we voor in ons artikel over de huurverhoging bij een sprong van label D naar B.

Welke regels gelden wanneer? De tijdlijn

Er circuleert veel verouderde informatie over verplichtingen voor verhuurders — deels omdat er de afgelopen jaren ook echt plannen zijn gesneuveld. Dit is de stand per 2026, per jaartal:

Minstens zo nuttig is wat er níét meer aankomt. Twee plannen die je nog vaak in oudere artikelen tegenkomt, zijn in mei 2024 geschrapt: de verplichte hybride warmtepomp per 2026 en de huurlabel-B-verplichting voor verhuurders. Die gelden dus niet. De ondergrens die overeind staat, is label D per 2029 — niet B.

Tegelijk is het speelveld niet in beton gegoten. In april 2026 stuurde de minister een Kamerbrief over "optimalisatie" van de Wet Betaalbare Huur, met een ontwerpbesluit erbij; een motie in de Tweede Kamer houdt die wijzigingen op dit moment tegen. Waar dat landt, is nog onzeker. Reken voor je planning daarom met de regels zoals ze nu zijn — en neem wijzigingen pas mee als ze in het Staatsblad staan, niet als ze in de krant staan.

Hoe zit het bij kamerverhuur en monumenten?

Twee situaties waar de standaardverhalen niet één-op-één opgaan.

Kamerverhuur. Voor onzelfstandige woonruimte geldt een eigen puntenstelsel (WWS-O), en daarin telt het energielabel per vierkante meter gebruiksoppervlak. Label B levert 0,50 punt per m² op, label C 0,35, label A 0,65. En ook hier zijn E, F en G negatief: −0,05, −0,10 en −0,15 punt per m². Op één kamer van twintig vierkante meter lijkt dat weinig, maar wie een pand met acht kamers verhuurt, telt het over het volledige oppervlak — en dan maakt het verschil tussen label C en label F wel degelijk uit voor de maximale huur per kamer. De labelplicht zelf (advertentie, nieuw contract) geldt bij kamerverhuur net zo goed.

Monumenten. Formeel beschermde monumenten zijn vrijgesteld van de labelplicht — je mag verhuren zonder label. In de puntentelling geldt bovendien een uitzondering: een rijksmonument krijgt géén minpunten voor label E, F of G. En voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn gesloten, mag bij een rijksmonument 35% bovenop de maximale huurprijs; voor een gemeentelijk of provinciaal monument is dat 15%. Een monument met een slecht label wordt dus aanzienlijk milder behandeld dan een gewone woning met hetzelfde label. Let wel: een pand dat alleen in een beschermd stadsgezicht ligt, is geen monument — daarvoor geldt de gewone labelplicht, en in de puntentelling een toeslag van 5%.

Hoe pak je dit als verhuurder slim aan?

De volgorde die wij verhuurders adviseren — en zelf hanteren als we met een portefeuille aan de slag gaan — is deze:

1. Check wat er nu geregistreerd staat. Veel woningen hebben al een label, soms nog van een vorige eigenaar. Via de gratis woningcheck op onze homepage zie je direct welk label er voor een adres geregistreerd staat en hoe lang het nog geldig is.
2. Reken de punten door vóór je een huurprijs vaststelt. Het label is één rubriek van meerdere. Met de WWS-puntenteller op vastgoedcalculator.nl zie je in welke sector je woning valt en hoeveel ruimte er tot de volgende grens zit — dáár zit je knop.
3. Plan verbeteringen vóór de nieuwe verhuring, niet erna. Het puntenaantal telt bij aanvang van het contract. Een labelsprong die je realiseert terwijl de woning leegstaat, verzilver je direct in het nieuwe contract; dezelfde sprong tijdens een lopend contract verzilver je veel trager.
4. Heb je een E-, F- of G-woning: zet 2029 in je agenda, maar reken met 2027. Dan heb je nog keuzevrijheid in aannemers, materialen en subsidies.
5. Laat na de maatregelen een nieuwe opname doen. Een verbeterde woning met een oud label houdt de punten van dat oude label, en zonder label val je terug op de bouwjaar-waardering — de puntentelling kijkt naar wat er geregistreerd staat, niet naar wat er in de spouw zit.

Een voorbeeld uit de categorie die wij vaak op de planning hebben. Een tussenwoning uit de jaren zeventig, eengezins, label E, de huurder heeft opgezegd en de eigenaar wil opnieuw verhuren. De puntentelling komt inclusief die −4 voor label E uit op 140 punten: sociale sector, maximaal €912,26 per maand. De eigenaar laat in de leegstandsperiode isoleren en HR++-glas plaatsen; bij de nieuwe opname komt de woning op label B. Dat is een sprong van −4 naar 32 punten — 36 punten erbij, totaal 176. De woning schuift daarmee van de sociale sector naar het middensegment: bij 175 punten hoort in 2026 een maximum van €1.152,55, en deze woning zit daar met 176 punten net boven. Ruim €240 per maand meer huurruimte, elke maand opnieuw, en de woning is meteen klaar voor de eis van 2029. De woning blijft gereguleerd — dat wel — maar het speelveld binnen die regulering is compleet veranderd.

Vergeet bij zo'n traject de subsidiekant niet. Specifiek voor verhuurders bestaat de SVOH, met een maximum van €10.000 per woning en €15.000 als er een warmtepomp in de combinatie zit; de regeling loopt tot en met 2027. Eén voorwaarde om scherp op te zijn: komt het subsidiebedrag boven de €25.000 uit (bijvoorbeeld bij meerdere woningen tegelijk), dan moet de aanvraag vóór de werkzaamheden de deur uit. Welke regelingen er verder zijn en hoe je ze combineert, staat in ons overzicht van subsidies voor een beter energielabel in 2026.

Wat staat er nu te doen?

Voor de meeste verhuurders komt het neer op drie vragen. Staat er voor elke woning een geldig label geregistreerd — en zo niet, komt er binnenkort een huurderswissel aan? Klopt de huurprijs met de punten die het huidige label oplevert? En zit er een E, F of G in de portefeuille die vóór 2029 aangepakt moet worden?

Wie die drie vragen kan beantwoorden, heeft de verplichtingen onder controle en weet bovendien waar de huurruimte zit. De regels zelf veranderen de komende jaren nog wel — de tijdlijn hierboven schuift op zodra Den Haag beweegt — maar de volgorde blijft dezelfde: eerst weten wat er geregistreerd staat, dan rekenen, dan pas verhuren.

Wil je zekerheid over waar jouw woning nu staat, dan kun je bij ons een energielabel bestellen — een gecertificeerde adviseur komt langs, neemt de woning op zoals hij werkelijk is en registreert het label in EP-online. Voor een woning die net verbeterd is, is dat vaak het moment waarop jaren aan investeringen eindelijk in de puntentelling terechtkomen. En twijfel je of een nieuwe opname iets oplevert, stuur ons gerust de situatie — dan zeggen we het eerlijk als het niet zo is.

Veelgestelde vragen

Is een energielabel verplicht bij verhuur?

Ja, bij elke verhuur aan een nieuwe huurder moet er een geldig energielabel zijn, en de labelklasse moet al in de advertentie staan. Blijft dezelfde huurder zitten, dan hoef je niets te doen — ook niet als het label tussentijds verloopt.

Moet het energielabel in de huuradvertentie staan?

Ja. Wie een woning te huur aanbiedt, moet de labelklasse in de advertentie vermelden — op Funda, verhuurplatforms en ook op je eigen kanalen. De Inspectie Leefomgeving en Transport kan hierop handhaven, dus het label moet geregeld zijn vóór het moment van adverteren.

Hoeveel huurpunten levert een energielabel op?

Voor een eengezinswoning: label A 41 punten, B 32, C 22, D 11. De labels E, F en G tellen negatief: −4, −9 en −15 punten. Voor een appartement liggen A en B iets lager (37 en 28 punten), C en D zijn gelijk, net als de minnen. Zonder geldig label telt het bouwjaar — een vooroorlogse woning zakt dan naar −15.

Wat houdt de label D-verplichting per 2029 in?

Vanaf 1 januari 2029 geldt voor gereguleerde huurwoningen een minimum van label D. Het is een bouwregelgeving-eis: er komt geen civielrechtelijk huurverbod, maar de gemeente kan wel handhaven met een dwangsom. Woningen met label E, F of G moeten dus vóór die datum verbeterd zijn.

Geldt het energielabel ook bij kamerverhuur?

Ja. In het puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte telt het label per vierkante meter gebruiksoppervlak mee: label B levert 0,50 punt per m² op, label C 0,35, en E, F en G tellen ook hier licht negatief. Bij een losse kamer is het effect klein, maar over een heel pand telt het stevig op.

Is een energielabel verplicht voor een verhuurd monument?

Nee, formeel beschermde monumenten zijn vrijgesteld van de labelplicht. In de puntentelling krijgt een rijksmonument bovendien geen minpunten voor label E, F of G, en voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn gesloten geldt een toeslag van 35% op de maximale huurprijs.

Dit artikel is met behulp van AI samengesteld en inhoudelijk gecontroleerd door de energielabel-adviseurs van LabelMax. Bedragen, boetes en subsidievoorwaarden veranderen; controleer je eigen situatie altijd bij de officiële bron of vraag het ons even na.