Verhuur & WWS-punten

WWS-punten per energielabel: wat is elk label waard?

Gepubliceerd 28 juli 2026 · leestijd ± 14 min · door LabelMax

In het WWS van 2026 telt energielabel G voor −15 punten en A++++ voor 62 punten; label A staat bij een eengezinswoning op 41 punten. Eén punt vertegenwoordigt ongeveer €6,86 maximale huur per maand. De grootste enkele stap is van E naar D: 15 punten, ruim €100 huur per maand — en soms genoeg om een woning over de middenhuurgrens te tillen.

Wij zien het bij opnames elke week: verhuurders die tot op de euro weten wat hun laatste cv-ketel kostte, maar geen idee hebben wat hun energielabel waard is aan huurpunten. Dat is zonde, want sinds de Wet betaalbare huur is het label geen bijzaak meer op de puntentelling — het is een van de zwaarste rubrieken geworden, met een bandbreedte van 77 punten tussen het slechtste en het beste label.

In dit stuk draaien we de rekensom om. Niet "hoeveel punten telt mijn woning", maar: waar sta je nu met je label, wat levert elke labelsprong op in punten én euro's, en wanneer tilt één stap je pand over de grens van de middenhuur of de vrije sector. Alle cijfers komen uit de huurprijstabel en het beleidsboek van de Huurcommissie voor 2026.

Hoeveel WWS-punten krijgt elk energielabel in 2026?

Het energielabel valt in het woningwaarderingsstelsel onder rubriek 4, energieprestatie. De waardering hangt af van twee dingen: het label zelf en het woningtype. Een eengezinswoning krijgt bij de betere labels meer punten dan een appartement — onderin de tabel, bij de minlabels, zijn beide woningtypes gelijk.

Dit zijn de aantallen voor 2026 volgens het beleidsboek van de Huurcommissie, geldig voor labels die vanaf 2021 volgens de NTA 8800-methode zijn afgegeven:

Twee dingen vallen op. Ten eerste: onderin de tabel staan minnen. Labels E, F en G leveren geen lage score op, maar trekken punten van je totaal áf. Er bestaat geen aparte strafpuntenregel bovenop — de labelpunten zelf zijn negatief, en dat is al pijnlijk genoeg. Waarom de wetgever daarvoor koos en wat het je concreet kost, hebben we eerder uitgewerkt in waarom labels E, F en G minpunten opleveren bij verhuur.

Ten tweede: bovenin loopt de tabel dóór. Tussen A en A++++ zit nog eens 21 punten verschil bij een eengezinswoning. Wie denkt dat de labelroute bij A ophoudt, laat punten liggen — al wordt de investering per extra pluslabel wel steeds zwaarder ten opzichte van de opbrengst.

En als de woning geen geldig label heeft?

Dan valt de woning terug op een waardering naar bouwjaar. Woningen uit 2002 of later krijgen 41 punten (eengezins) of 37 (meergezins) — netjes vergelijkbaar met label A. Maar hoe ouder het bouwjaar, hoe harder de terugval: de oudste bouwjaarklassen zakken trapsgewijs tot −15 punten, alsof de woning label G heeft.

Voor verhuurders van oudere woningen die wél verbeterd zijn, is dat een dure vergissing. Een gerenoveerde jaren-50 woning zonder geregistreerd label wordt gewaardeerd op haar bouwjaar, niet op haar werkelijke prestatie. Een label is tien jaar geldig; wie ooit liet registreren en de termijn liet verlopen, staat op papier weer terug bij af.

Eén uitzondering verdient een aparte vermelding: rijksmonumenten. Daarvoor worden de minpunten van E, F en G niet toegepast — een rijksmonument met label F telt voor rubriek 4 gewoon nul, niet −9.

Wat is één labelstap waard in euro's huur?

Punten zijn abstract; euro's niet. De huurprijstabel van 2026 (Bijlage I bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte) vertaalt elk puntentotaal naar een maximale huurprijs, en in het middenbereik van die tabel is één punt ongeveer €6,86 per maand waard. Boven de 250 punten is dat zelfs het exacte tarief per extra punt.

Daarmee kun je elke labelsprong omrekenen. Dit is de ladder voor een eengezinswoning, stap voor stap omhoog:

De verrassing in deze ladder: de kostbaarste enkele stap is niet die van G af, maar die van E naar D. Vijftien punten in één keer, omdat je van −4 naar +11 springt — je verliest je minpunten én wint er tegelijk punten bij. Wij merken bij adviesgesprekken dat vrijwel niemand dat verwacht; iedereen gokt op G naar F.

Voor appartementen ligt de ladder net anders. De stappen onderin zijn gelijk, maar van C naar B levert een meergezinswoning maar 6 punten op (van 22 naar 28) in plaats van 10. Wie een appartement verhuurt en twijfelt tussen "nog één stap erbij" of stoppen bij C, rekent dus met kleinere winst per stap dan de buurman met een rijwoning.

En natuurlijk mag je stappen stapelen. Van G naar C is +37 punten, zo'n €254 maximale huur per maand. Van F naar D is +20 punten, ongeveer €137. Van E naar C +26 punten, rond de €178. Grote sprongen vanuit de onderste labels zijn in de praktijk vaak haalbaar in één verbouwronde, omdat elke maatregel bij een slechte schil hard aankomt in de labelberekening.

Wanneer tilt één labelstap je over de middenhuur- of vrije-sectorgrens?

De euro's per punt zijn maar de helft van het verhaal. Sinds juli 2024 kent de huurmarkt drie gereguleerde smaken, en de grenzen daartussen liggen op harde puntenaantallen. Waar jouw woning nu staat ten opzichte van die grenzen kun je zelf uitrekenen met de WWS-puntenteller op vastgoedcalculator.nl; de tabel hieronder laat zien wat er dan op het spel staat:

Een labelstap die je over zo'n grens tilt, is meer waard dan de losse puntwaarde. Je verandert dan niet alleen het plafond, maar het regime waaronder je verhuurt. Wat dat regime precies inhoudt en waarom het energielabel daarin zo zwaar is gaan wegen, lees je terug in wat de Wet betaalbare huur betekent voor je energielabel.

Van sociale sector naar middensegment

Neem een eengezinswoning die met label E op 130 punten uitkomt. Sociale sector, maximale huur €843,62. Springt het label naar D, dan komen er 15 punten bij: 145 punten, en dat is middensegment. Nieuw maximum: €946,61. Ruim €100 per maand erbij — en belangrijker: de woning valt in een andere categorie, met een hoger plafond dat de komende jaren met de tabel mee-indexeert.

Ook hoger in het middensegment kan één stap net het verschil maken. Een woning met label D op 175 punten zit op maximaal €1.152,55. Na de stap naar C staat de teller op 186 punten — precies de bovenkant van het middensegment, €1.228,07. Elf punten, €75,52 per maand, ruim €900 per jaar.

De sprong naar de vrije sector

Het scherpst wordt het rond de 187 punten. Een woning die met label C op 180 punten staat, is gereguleerd middensegment: maximaal €1.186,84 per maand, punt uit. Dezelfde woning met label B telt 190 punten — en is daarmee geliberaliseerd. Geen maximale huurprijs meer, geen puntentabel; de huur is wat de markt ervoor geeft. In gewilde steden is het gat tussen €1.186,84 en de markthuur al gauw enkele honderden euro's per maand.

Precisie loont hier. Een woning die met label E op 150 punten staat en naar B springt (+36 punten), landt op exact 186 punten: één punt te weinig voor liberalisatie, wel de volle middensegment-top van €1.228,07. Wij adviseren verhuurders die in de buurt van de 187 komen altijd om de complete telling na te laten lopen vóór ze een maatregelenpakket kiezen — soms zit het verschil tussen gereguleerd en vrij in één inductiekookplaat of een thermostaatkraan. Zusterbedrijf WWS Keukens stelt keukens juist op dat aantal punten samen en legt uit welke keuken bij welk verhuurpand past.

Let op de WOZ-cap

Eén rem moet je kennen voor je op de vrije sector rekent: de WOZ-cap. Komt het puntentotaal op 187 of hoger uit, dan mag maximaal een derde van alle punten uit de WOZ-waarde komen. Drukt die aftopping het totaal weer ónder de 187, dan geldt een minimumwaardering van 186 punten — top middensegment, net geen vrije sector. Vooral bij woningen met een hoge WOZ-waarde en een bescheiden oppervlak kan de cap een op papier geslaagde sprong alsnog afvlakken. Laat dat narekenen voordat je investeringsbeslissingen aan de liberalisatie ophangt.

Praktijkvoorbeeld: van label E naar C in een jaren-60 rijwoning

Een situatie die wij bij opnames geregeld tegenkomen. Een verhuurder heeft een rijwoning uit de jaren zestig: lege spouw, ongeïsoleerde vloer, deels verouderd dubbel glas. Label E. De volledige puntentelling komt uit op 120 punten — sociale sector, maximale huur €774,94 per maand.

De verhuurder laat de spouwmuur vullen, de vloer isoleren en het oude glas vervangen door HR++. Bij zo'n woning zien we dat pakket in de praktijk vaak twee labelstappen opleveren, soms drie; stel dat de nieuwe opname op C uitkomt. Dat is de sprong van −4 naar 22 punten: 26 punten erbij, totaal 146. Start een woning nog lager, bij label F of G, dan staat de route in het stappenplan van label G naar C, inclusief budget en volgorde per stap.

De uitkomst verandert het hele plaatje:

Ruim €178 per maand erbij aan maximale huur, meer dan €2.100 per jaar. En de woning is van de sociale sector naar het middensegment geschoven, met alle ruimte die dat geeft bij een volgende verhuring.

Tegenover die opbrengst staat een investering, en die hoeft de verhuurder niet alleen te dragen. Voor verhuurders bestaat de SVOH: vaste bedragen per vierkante meter isolatie en glas, tot €10.000 per woning en tot €15.000 in combinatie met een warmtepomp. Combineer je twee of meer maatregelen binnen 24 maanden, dan verdubbelt het tarief per maatregel. Welke regeling bij welke situatie past — ook voor eigenaar-bewoners met ISDE en VvE's met SVVE — staat uitgewerkt in welke subsidies een beter energielabel meebetalen in 2026.

Eén kanttekening voor de volledigheid: het nieuwe maximum is een plafond, geen automatische huurverhoging. Bij een zittende huurder gelden gewoon de regels voor jaarlijkse huurverhoging; de volle waarde van de sprong verzilver je meestal pas bij een nieuwe verhuring. Wie voor de lange termijn verhuurt, rekent dus met de labelroute als structurele waarde van het pand, niet als knop voor volgend kwartaal.

Geldt dit ook voor kamerverhuur?

Ja, maar met een eigen rekensom. Voor onzelfstandige woonruimte — kamerverhuur — geldt het WWS-O, en daarin telt het energielabel niet als vast puntenaantal maar per vierkante meter gebruiksoppervlak. Label A is 0,65 punt per m² waard, label C 0,35, en de onderste labels gaan ook hier onder nul: E kost 0,05 punt per m², F 0,10 en G 0,15.

Een rekenvoorbeeld: bij 25 m² gebruiksoppervlak telt label A voor ruim 16 punten, terwijl label G bijna 4 punten kóst. Het principe is hetzelfde als bij zelfstandige woonruimte — een beter label betekent meer punten en dus een hogere maximale kamerhuur — maar de absolute aantallen schalen mee met het oppervlak. Voor kamerverhuurders met veel vierkante meters telt het label dus zwaarder door dan menigeen denkt.

De grenzen van sociaal, middensegment en vrije sector gelden hier overigens niet: onzelfstandige woonruimte is altijd gereguleerd via de eigen WWS-O-tabel. De labelroute verhoogt er het plafond, maar liberaliseren kan een kamer niet.

Welke labelroute kies je als verhuurder?

De tabellen hierboven geven de waarde per stap; de kunst is de juiste stappen kiezen. Drie vuistregels uit onze adviespraktijk.

Eerst: weg uit de minpunten. Zolang je label E, F of G hebt, betaal je elke maand voor je label in plaats van eraan te verdienen. De sprong uit de minzone is bovendien niet alleen financieel logisch — per 1 januari 2029 geldt via het Besluit bouwwerken leefomgeving een minimum van label D voor gereguleerde huurwoningen. Geen civielrechtelijk huurverbod, wel gemeentelijke handhaving met dwangsommen. De eerder aangekondigde label-B-verplichting voor verhuurders is in 2024 geschrapt, dus D is de lat; wie nu onder D zit, heeft nog ruim twee jaar — en steeds vollere agenda's bij isolatiebedrijven om rekening mee te houden.

Tweede vuistregel: reken vanaf je grens, niet vanaf je label. Sta je op 138 punten, dan is elke labelstap die je over de 143 tilt dubbel interessant. Sta je op 160, dan koop je met een stap vooral puntwaarde en is de vraag hoe ver de 187 nog weg is. De route van label D naar B en wat die sprong met je huur doet is voor veel middensegment-woningen precies om die reden de interessantste: 21 punten in één beweging.

Derde: pak grote sprongen in één verbouwronde. Twee keer een aannemer, twee keer steigers en twee keer een opname is duurder dan één keer goed. Bij woningen onderin het labelgebouw zijn meerdere stappen tegelijk realistisch — zeker als de hele schil in één keer wordt aangepakt.

Hoe komen de punten ook echt op papier?

Een labelsprong bestaat pas als hij geregistreerd is. De puntentelling kijkt niet naar je factuur van de isolateur, maar naar het label dat in EP-online staat. Na de maatregelen is dus een nieuwe opname nodig door een gediplomeerd EP-adviseur, die de woning opnieuw doorrekent en het resultaat registreert. Plan die opname pas ná de laatste maatregel — dan telt alle winst in één keer mee en betaal je niet twee keer.

Twijfel je waar je woning nu staat of wat een opname zou opleveren, begin dan klein: de gratis woningcheck op onze homepage geeft een eerste inschatting op basis van je adres en bouwjaar. Wil je daarna zekerheid over je label — als startpunt van de rekensom of als registratie van je verbouwing — dan kun je direct een energielabel-opname inplannen. Wij nemen de woning op, rekenen het label door en registreren het in EP-online, zodat de punten uit dit artikel ook jóúw punten worden.

De labelroute naar hogere huur is geen trucje; het is de puntentelling gebruiken waarvoor hij bedoeld is. Een beter label betekent een beter pand, een lagere energierekening voor je huurder en een hoger plafond voor jou. De tabellen staan hierboven — de eerste stap is weten waar je nu staat.

Veelgestelde vragen

Hoeveel WWS-punten is energielabel A waard?

41 punten voor een eengezinswoning en 37 voor een appartement (meergezinswoning), bij een geldig NTA 8800-label. De plusvarianten tellen zwaarder: A+ staat bij een eengezinswoning op 46 punten, oplopend tot 62 punten voor A++++.

Hoeveel huur scheelt één labelstap per maand?

Eén WWS-punt vertegenwoordigt in de huurprijstabel 2026 ongeveer €6,86 maximale huur per maand. De grootste enkele stap is van E naar D: 15 punten, dus ruim €100 per maand. Van D naar C is 11 punten (±€75), van C naar B 10 punten (±€69) bij een eengezinswoning.

Telt een woning zonder geldig energielabel ook mee in het WWS?

Ja, maar dan valt de woning terug op een waardering naar bouwjaar. Woningen uit 2002 of later krijgen dan 41 punten (eengezins) of 37 (meergezins); bij oudere bouwjaren loopt dat trapsgewijs terug tot −15 punten. Een geregistreerd label laat de werkelijke prestatie meetellen — bij een verbeterde oudere woning scheelt dat fors.

Kan een beter energielabel mijn woning in de vrije sector brengen?

Ja, als het puntentotaal daardoor op 187 of hoger uitkomt. Een woning die met label C op 180 punten staat, telt na de stap naar B 190 punten en is daarmee geliberaliseerd. Let wel op de WOZ-cap: vanaf 187 punten mag maximaal een derde van de punten uit de WOZ-waarde komen, en die rem kan de uitkomst drukken.

Krijgt een rijksmonument ook minpunten bij label E, F of G?

Nee. Voor rijksmonumenten worden de minpunten van rubriek 4 niet toegepast. Daarnaast geldt voor rijksmonumenten met een huurovereenkomst van op of na 1 juli 2024 een opslag van 35% op de maximale huurprijs; gemeentelijke monumenten krijgen 15%.

Gaat de huur van mijn zittende huurder automatisch omhoog na een labelsprong?

Nee. De puntentelling bepaalt het plafond, niet de feitelijke huur. Bij een zittende huurder blijven de gewone regels voor huurverhoging gelden; de volle waarde van een labelsprong verzilver je meestal pas bij een nieuwe verhuring.

Dit artikel is met behulp van AI samengesteld en inhoudelijk gecontroleerd door de energielabel-adviseurs van LabelMax. Bedragen, boetes en subsidievoorwaarden veranderen; controleer je eigen situatie altijd bij de officiële bron of vraag het ons even na.