Verhuur & WWS-punten

Energielabel huurverhoging: van D naar B, wat levert het op?

Gepubliceerd 28 juli 2026 · leestijd ± 14 min · door LabelMax

De sprong van energielabel D naar B levert een eengezinswoning 21 extra WWS-punten op (van 11 naar 32 punten) en een appartement 17. In het rekenvoorbeeld hieronder stijgt de maximale huur daardoor met €144 per maand. Bij een nieuwe huurder mag je dat nieuwe maximum direct vragen; bij een zittende huurder werkt het alleen via de jaarlijkse huurverhoging of een voorstel na woningverbetering.

Wij zien het bij opnames van huurwoningen elke week terug: label D. Niet dramatisch, niet goed, gewoon de middenmoot van de Nederlandse woningvoorraad. En bijna elke verhuurder stelt daarna dezelfde vraag: als ik nu investeer in een beter label, wat mag ik dan méér vragen?

Dat is precies de goede vraag, want sinds de Wet Betaalbare Huur bepaalt de puntentelling voor veel meer woningen de maximale huur dan vroeger. Het energielabel is daarin een van de zwaarste knoppen waar je als eigenaar zelf aan kunt draaien. Hieronder rekenen we de sprong van D naar B van begin tot eind door: puntenwinst, euro's, subsidie, terugverdientijd. En we behandelen het verschil dat bijna niemand kent: wat je bij een zittende huurder mag doen is iets heel anders dan wat je bij een nieuwe huurder mag doen.

Hoeveel WWS-punten levert de sprong van D naar B op?

Het woningwaarderingsstelsel (WWS) kent punten toe aan je woning, en rubriek 4 gaat over de energieprestatie. Hoe beter het label, hoe meer punten. De tarieven voor 2026, op basis van het Huurcommissie-beleidsboek van januari 2026, zien er zo uit:

Voor een eengezinswoning is de sprong van D naar B dus 32 min 11 = 21 punten. Voor een appartement 28 min 11 = 17 punten. Wie de tussenstap via C bekijkt: die levert bij een eengezinswoning maar 11 punten op, terwijl B er 21 geeft. Vandaar dat wij verhuurders bijna altijd adviseren om bij een verbouwing meteen op B te mikken en niet halverwege te stoppen. De volledige tabel per label, inclusief de plusvarianten van A, staat in ons overzicht van de energielabel-huurpunten voor 2026.

Let wel op twee voorwaarden. Ten eerste telt alleen een geldig label dat geregistreerd staat in EP-online; sinds 2021 stellen adviseurs labels op volgens de NTA 8800-methode. Ten tweede: heeft je woning helemaal geen geldig label, dan waardeert de Huurcommissie op bouwjaar, en dat pakt voor oudere woningen vaak flink nadeliger uit dan een gemeten label.

Bij E, F en G tel je zelfs punten áf: min 4, min 9 en min 15. Een woning met label F die naar B springt, wint dus geen 21 maar 41 punten. Voor rijksmonumenten geldt overigens een uitzondering: daar worden geen minpunten toegepast.

Wat is één WWS-punt eigenlijk waard in euro's?

Elk puntenaantal hoort bij een maximale huurprijs. Die tabel wordt jaarlijks geïndexeerd; voor 2026 zijn de huurwaarden met 3,65 procent gestegen ten opzichte van 2025. In het segment waar de meeste verhuurde woningen zitten, is één punt in 2026 zo'n €6,80 tot €6,90 huur per maand waard. Die prijs per punt geldt voor élke rubriek, niet alleen voor het label: WWS Keukens rekende dezelfde som door voor de huurverhoging na een nieuwe keuken. Boven de 250 punten rekent de tabel met een vast bedrag van €6,86 per extra punt.

Minstens zo relevant zijn de drie sectoren die sinds 1 juli 2024 gelden:

Een labelsprong doet dus twee dingen tegelijk. Hij schuift je omhoog binnen de tabel, én hij kan je over een sectorgrens heen tillen. Dat laatste is vaak meer waard dan de losse punten. Hoe die grenzen precies werken en wat de regulering van het middensegment voor bestaande verhuurders betekent, hebben we apart uitgewerkt in ons artikel over de gevolgen van de Wet Betaalbare Huur voor je energielabel-strategie.

En er is nog een indirect effect dat verhuurders vaak vergeten: een verduurzaamde woning krijgt op termijn meestal een hogere WOZ-waarde, en die WOZ telt via een eigen rubriek ook weer mee in de punten. Dat effect nemen we in het rekenvoorbeeld hieronder bewust niet mee — zie het als stille reserve.

Rekenvoorbeeld: een tussenwoning van 139 naar 160 punten

Neem een situatie die we bij opnames geregeld tegenkomen: een tussenwoning uit de jaren zeventig, verhuurd, met een geldig label D. Stel dat de complete puntentelling — oppervlakte, keuken, sanitair, buitenruimte, WOZ, alles erbij — uitkomt op 139 punten, inclusief de 11 punten voor label D.

De eigenaar isoleert de spouwmuur en het dak en vervangt het oude dubbelglas door HR++-glas. Bij de nieuwe opname komt de woning uit op label B. De telling verandert dan zo:

De maximale huur stijgt met €144,18 per maand, oftewel €1.730,16 per jaar. En de woning verhuist van de sociale sector naar het middensegment, wat bij een volgende verhuring ook iets zegt over de doelgroep die je mag bedienen.

Voor een appartement is het beeld iets bescheidener: daar levert dezelfde labelsprong 17 punten op, wat in dit segment neerkomt op ruwweg €115 extra maximale huur per maand. Nog steeds ruim €1.350 per jaar.

Eén ding om scherp te houden: de tabel geeft een maximum, geen garantie. Of je dat maximum ook daadwerkelijk vangt, hangt af van je markt. In de praktijk zien we dat gereguleerde woningen in vrijwel elke regio moeiteloos op of vlak onder het maximum verhuren — de schaarste doet zijn werk.

Waarom mag je bij een zittende huurder niet meteen het nieuwe maximum vragen?

Hier gaat het bij veel verhuurders mis, en eerlijk gezegd snappen we dat: bijna niemand legt dit verschil uit. Het nieuwe, hogere maximum geldt namelijk direct zodra het label geregistreerd is en de punten opnieuw geteld zijn. Maar dat maximum is een plafond, geen recht op verhoging.

Bij een zittende huurder ligt de werkelijke huur vast in het contract. Die mag je alleen verhogen volgens de jaarlijkse huurverhogingsregels, met een wettelijk maximumpercentage dat elk jaar opnieuw wordt vastgesteld. In één keer van €905 naar €1.049 springen kan dus niet, ook al staat de puntentelling het toe.

Er is wél een tweede route: huurverhoging wegens woningverbetering. Verduurzaming is een woningverbetering, en je mag de zittende huurder een huurverhoging voorstellen die in redelijke verhouding staat tot je investering. Stemt de huurder in, dan gaat de nieuwe huur gewoon in. Stemt hij niet in, dan kan de Huurcommissie beoordelen wat redelijk is. Onze praktijktip: bespreek het voorstel vóórdat de aannemer begint en leg de afspraak schriftelijk vast. Een huurder die net drie weken bouwoverlast achter de rug heeft, tekent zelden nog enthousiast bij.

Bij een nieuwe huurder ligt het simpel. Op de ingangsdatum van het nieuwe contract telt de actuele puntentelling, en daarmee mag je tot het nieuwe maximum vragen. De volle €144 uit ons rekenvoorbeeld pak je dus pas helemaal bij de eerstvolgende huurderswissel. Daarom adviseren wij verhuurders met mutatiegeleid onderhoud: plan de labelsprong als het even kan in de leegstandsperiode tussen twee huurders. Dan combineer je de verbouwing zonder overlast met het directe recht op de nieuwe maximale huur.

Wat als de labelsprong je over de liberalisatiegrens tilt?

Nu wordt het pas echt interessant. Stel dat je woning met label D op 170 punten staat. Maximale huur: €1.118,23, netjes gereguleerd middensegment. Dezelfde sprong naar B geeft 21 punten erbij: 191 punten. Daarmee passeer je de liberalisatiegrens: vanaf 187 punten is het vrije sector.

Bij een nieuwe verhuring betekent dat: geen wettelijk maximum meer. Je vraagt de markthuur, en in de meeste steden ligt die een stuk boven de €1.262,40 die de tabel bij 191 punten aangeeft. Het verschil tussen gereguleerd en vrij is dan al snel groter dan de puntenwinst zelf waard was.

Twee kanttekeningen. De eerste: voor een zittende huurder verandert er niets aan het regime. Of een contract gereguleerd of geliberaliseerd is, wordt bepaald bij het aangaan ervan. Een lopend gereguleerd contract wordt niet ineens vrije sector omdat jouw puntentelling na de verbouwing boven de 186 uitkomt. Pas bij een nieuw contract telt de nieuwe situatie.

De tweede: kom je boven de 186 punten uit, controleer dan de WOZ-cap. Maximaal een derde van je totale punten mag uit de WOZ-waarde komen. Woningen die vooral op een hoge WOZ leunen, kunnen daardoor teruggerekend worden. Laat die telling dus even narekenen voordat je je rijk rekent — dit is typisch zo'n detail waar wij bij een puntencheck standaard doorheen lopen.

Welke maatregelen en welke subsidie horen bij deze labelsprong?

Welke ingrepen je precies nodig hebt, verschilt per woning — dat is geen verkooppraatje maar de realiteit van de rekenmethodiek. Het label wordt bepaald door de hele schil en de installaties samen. Voor een jaren-zeventigwoning met D is de klassieke route: spouwmuurisolatie, dakisolatie en HR++-glas, soms aangevuld met betere ventilatie of een (hybride) warmtepomp. Welke maatregel hoeveel labelstappen oplevert en in welke volgorde je ze slim aanpakt, hebben we op een rij gezet in ons overzicht van maatregelen die je energielabel verbeteren.

Bij opnames zien we overigens vaak dat een woning dichter bij B zit dan de eigenaar denkt. Een eerder geïsoleerd dak dat nergens geregistreerd staat, of een cv-ketel die jonger is dan gedacht — zonder bewijs telt het niet mee, mét bewijs soms wel. Alleen al het goed documenteren van bestaande maatregelen kan een labelstap schelen.

Voor verhuurders is de SVOH het subsidieloket, niet de ISDE — die laatste is vooral bedoeld voor eigenaar-bewoners. De SVOH-tarieven voor 2026:

Het maximum is €10.000 per woning, of €15.000 als je een warmtepomp meeneemt. De regeling loopt tot en met 2027. Er gelden minimumoppervlaktes: 10 m² voor spouw- of gevelisolatie, 20 m² voor dak- en vloerisolatie. En de dubbele tarieven in de rechterkolom krijg je alleen als je twee of meer maatregelen binnen 24 maanden combineert — precies wat je bij een labelsprong toch al doet. Wie eerst wil verkennen wat één losse maatregel doet, leest hoe spouwmuurisolatie zich vertaalt in labelstappen; voor de meeste D-naar-B-trajecten is het de goedkoopste punten-per-euro-maatregel.

Twee administratieve regels waar het in de praktijk op stukloopt. Komt je subsidiebedrag boven de €25.000 uit, dan moet je aanvragen vóórdat de werkzaamheden starten; daaronder mag het tot 24 maanden achteraf. En laat het werk uitvoeren door een erkend bouwinstallatiebedrijf — doe-het-zelfwerk wordt afgewezen. De SVOH vergoedt trouwens ook 75 procent van een maatwerk-energieadvies, tot €400 bij één tot vier woningen. Dat advies is meteen een goede basis voor je aanvraag.

Hoe snel verdien je de investering terug?

Terug naar onze tussenwoning. Stel dat de aannemer voor het pakket spouw, dak en HR++-glas een offerte neerlegt — wat dat kost verschilt per woning, dus reken dit na met je eigen offertes. De SVOH-bijdrage kun je wel alvast inschatten. Bij bijvoorbeeld 45 m² spouwmuur, 55 m² dak en 12 m² glas, alle drie tegen het gecombineerde tarief:

45 × €10,50 + 55 × €32,50 + 12 × €50 = €472,50 + €1.787,50 + €600 = €2.860 subsidie.

De extra maximale huur was €1.730 per jaar. De terugverdientijd op basis van huur alleen wordt dan:

Dat is de sommetjes-versie, en hij is bewust voorzichtig. Want er staan drie posten níet in. De waardestijging van het pand zelf: een B-label verkoopt en financiert aantoonbaar beter dan een D. De toekomstige WOZ-doorwerking in de punten. En het regelgevingsrisico dat je afkoopt: per 1 januari 2029 geldt vanuit het Bbl een minimum van label D voor gereguleerde huurwoningen — geen huurverbod, maar gemeenten kunnen wel handhaven met dwangsommen. Met een B zit je ruim aan de goede kant van elke eis die er de komende jaren nog bijkomt. Hoe je de aanvraag praktisch aanpakt en welke bewijsstukken RVO wil zien, staat in onze gids over subsidie voor een beter energielabel in 2026.

Zit je huurder er nog jaren en lukt een woningverbeteringsvoorstel niet? Dan schuift het rendement op tot de eerstvolgende mutatie. De investering wordt er niet slechter van — je incasseert hem alleen later. Daarom kijken wij bij portefeuilles altijd eerst naar de woningen waar een mutatie aankomt: daar rendeert de labelsprong het snelst.

Hoe weet je zeker waar jouw woning nu staat?

Alles hierboven valt of staat met twee getallen: je huidige puntentelling en je werkelijke, geregistreerde label. En juist daar zien we het vaakst verrassingen. Een label dat in 2015 is afgegeven en inmiddels verlopen blijkt. Een telling die nog van de vorige eigenaar komt. Isolatie die wel in de spouw zit maar nergens in EP-online staat.

Begin daarom met de feiten. Op onze homepage staat een gratis woningcheck waarmee je het geregistreerde label van je woning opzoekt en direct ziet of het nog geldig is. Staat er niets geregistreerd, of twijfel je of het huidige label klopt met de werkelijke staat van de woning, dan is een opname de logische volgende stap.

Bij zo'n opname meet een gecertificeerd adviseur de woning volgens de NTA 8800-methode door: schil, glas, installaties, ventilatie. Je krijgt een definitief label dat in EP-online wordt geregistreerd — het enige label dat meetelt in de puntentelling. Wij combineren dat op verzoek met een doorrekening van precies het scenario uit dit artikel: wat is je telling nu, wat wordt hij bij B, en welke maatregelen zijn voor déze woning de kortste route.

Wil je zekerheid voordat je een aannemer belt, dan kun je een energielabel-opname inplannen via onze bestelpagina. Dan weet je binnen een paar dagen waar je staat, wat de sprong naar B voor jouw woning aan punten en huur oplevert, en of de investering zich voor jouw situatie terugverdient. Geen glazen bol, gewoon de meting en de tabel.

Veelgestelde vragen

Hoeveel WWS-punten levert de sprong van label D naar B op?

Een eengezinswoning gaat van 11 naar 32 punten in de rubriek energieprestatie, dus 21 punten erbij. Een appartement (meergezinswoning) gaat van 11 naar 28 punten, een winst van 17 punten.

Mag ik bij mijn huidige huurder direct de nieuwe maximale huur vragen?

Nee. Het WWS-maximum stijgt wel meteen mee, maar de werkelijke huur van een zittende huurder mag alleen omhoog via de jaarlijkse huurverhoging of via een huurverhogingsvoorstel wegens woningverbetering, waarmee de huurder moet instemmen.

Vanaf wanneer telt het nieuwe label mee in de puntentelling?

Zodra het definitieve label door een gecertificeerd adviseur is geregistreerd in EP-online. Bij een nieuwe verhuring reken je vanaf dat moment met de nieuwe puntentelling en dus met het hogere maximum.

Welke subsidie kan ik als verhuurder gebruiken voor deze labelsprong?

De SVOH, de subsidieregeling voor verhuurders. Die vergoedt isolatie per vierkante meter en 20 tot 30 procent van een warmtepomp, met een maximum van €10.000 per woning (€15.000 in combinatie met een warmtepomp). De regeling loopt tot en met 2027.

Is label B verplicht voor verhuurders?

Nee. De eerder aangekondigde huurlabel-B-verplichting is in mei 2024 geschrapt. Wat wel gepland staat: per 1 januari 2029 een minimum van label D voor gereguleerde huurwoningen, gehandhaafd door gemeenten via dwangsommen.

Wat als mijn woning helemaal geen geldig energielabel heeft?

Dan telt de Huurcommissie punten op basis van het bouwjaar. Voor oudere woningen pakt dat vaak nadeliger uit dan een gemeten label. Een opname door een gecertificeerd adviseur is dan bijna altijd de moeite waard.

Dit artikel is met behulp van AI samengesteld en inhoudelijk gecontroleerd door de energielabel-adviseurs van LabelMax. Bedragen, boetes en subsidievoorwaarden veranderen; controleer je eigen situatie altijd bij de officiële bron of vraag het ons even na.