Verhuur & WWS-punten

Wet betaalbare huur en je energielabel: de rekensom

Gepubliceerd 28 juli 2026 · leestijd ± 13 min · door LabelMax

De Wet betaalbare huur koppelt sinds 1 juli 2024 de maximale huurprijs tot en met 186 WWS-punten dwingend aan de puntentelling — en het energielabel weegt daarin zwaar. Labels E, F en G kosten sindsdien 4, 9 en 15 punten, terwijl A++++ er tot 62 oplevert. Eén labelstap kan zo het verschil zijn tussen een gereguleerd plafond van €1.228,07 per maand en de vrije sector.

Over de wet zelf is genoeg geschreven. Wat wij bij opnames merken, is dat verhuurders de hoofdlijnen inmiddels wel kennen — middenhuur gereguleerd, minpunten voor slechte labels — maar de rekensom voor hun eigen pand niet gemaakt hebben. En juist die rekensom bepaalt of je iets moet doen, wat je moet doen, en wanneer.

Daarom draait dit stuk niet om wetsuitleg, maar om cijfers. Per energielabel wat het waard is aan punten en euro's, hoe de situatie vóór en ná 1 juli 2024 verschilt, drie voorbeeldpanden waar het label letterlijk de grens tussen gereguleerd en vrij bepaalt, en de investeringsbeslissing die daaruit volgt. Alle bedragen komen uit de huurprijstabel 2026 (Bijlage I bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte) en het beleidsboek van de Huurcommissie.

Wat veranderde er op 1 juli 2024 precies?

Twee dingen tegelijk, en ze versterken elkaar.

Ten eerste: de regulering schoof op. Vóór de wet was er één grens — de liberalisatiegrens van de sociale sector. Zat je puntentotaal daarboven, dan mocht je bij aanvang van het contract vragen wat de markt gaf. Sinds 1 juli 2024 is er een tweede gereguleerd segment bijgekomen: de middenhuur. In de tarieven van 2026 ziet dat er zo uit:

Ten tweede: het energielabel ging veel zwaarder meetellen. Vóór de wet kende de puntentabel geen negatieve waarden — ook het slechtste label kostte je niets. Sinds 1 juli 2024 staan er minnen onderin de tabel: E, F en G trekken punten van je totaal áf. De bandbreedte tussen het slechtste en het beste label is daarmee opgelopen tot 77 punten bij een eengezinswoning.

De combinatie is waar het pijn doet, of juist kansen biedt. Een woning die vroeger comfortabel boven de liberalisatiegrens zat, kan door de opgeschoven grens én de minpunten van een slecht label ineens in het middensegment vallen — met een hard huurplafond. Omgekeerd kan een labelsprong een woning die nu net gereguleerd is, over de grens van 187 punten tillen.

Hoeveel punten is elk energielabel waard in 2026?

Het energielabel valt in het woningwaarderingsstelsel onder rubriek 4, energieprestatie. Dit zijn de aantallen voor labels die vanaf 2021 volgens de NTA 8800-methode zijn afgegeven:

In het middenbereik van de huurprijstabel vertegenwoordigt één punt ongeveer €6,86 maximale huur per maand — boven de 250 punten is dat zelfs het exacte tarief per extra punt. Elke labelstap is daarmee direct om te rekenen naar euro's. De volledige ladder, stap voor stap met bedragen per maand en per jaar, hebben we uitgewerkt in wat je energielabel doet met je huurpunten in 2026; hier houden we het bij de stappen die voor de wet het verschil maken.

Drie sprongen springen eruit. Van E naar D is de grootste enkele stap: 15 punten, ruim €100 huurwaarde per maand. Van D naar C levert 11 punten op, van C naar B nog eens 10 bij een eengezinswoning. Wie van F komt en op C uitkomt, pakt 31 punten in één renovatie — ruim €200 huurwaarde per maand, en vaak genoeg om een sectorgrens over te gaan.

Woningen zonder geldig label worden gewaardeerd op bouwjaar: vanaf 2002 is dat 41 punten (eengezins) of 37 (meergezins), maar de oudste bouwjaarklassen zakken trapsgewijs terug tot −15. Daar komen we bij het derde voorbeeldpand op terug, want dit is de valkuil die we in de praktijk het vaakst tegenkomen.

Hoe pakt de wet per label uit, vóór en ná 1 juli 2024?

De wetsteksten beschrijven wát er veranderde; de tabel hierboven laat zien hoevéél. Maar per labelgroep is het verhaal wezenlijk anders.

Labels E, F en G: dubbel geraakt. Vóór de wet kostte een slecht label je niets — het telde alleen minder zwaar mee dan een goed label. Nu trekt het punten van je totaal af én is de kans groter dat je daardoor onder de 187-puntengrens zakt, in een segment met een hard plafond. Er bestaat overigens geen aparte strafpuntenregel bovenop de minpunten; de labelpunten zelf zijn negatief, zoals we eerder uitlegden in waarom labels E, F en G minpunten opleveren bij verhuur. Daar komt bij dat er per 1 januari 2029 vanuit het Besluit bouwwerken leefomgeving een minimum van label D gepland staat voor gereguleerde huurwoningen — geen huurverbod, wel gemeentelijke handhaving.

Labels D en C: de grensgevallen. Dit zijn de labels waar de rekensom het spannendst is. Een D levert 11 punten op, een C 22 — allebei positief, maar vaak nét niet genoeg om een pand met een gemiddelde puntenscore over de 186 te tillen. Tegelijk is de afstand naar een sprong die dat wél doet hier het kleinst. Wie op D of C zit, moet eigenlijk altijd even tellen.

Label B en hoger: de hefboom. Vanaf B (32 punten eengezins) begint het label serieus bij te dragen aan liberalisatie. De plusvarianten lopen door tot 62 punten — het verschil tussen A en A++++ is nog eens 21 punten. Voor panden die structureel in het middensegment vastzitten, is de labelroute vaak de enige rubriek waar tientallen punten tegelijk te halen zijn.

Eén uitzondering verdient vermelding: rijksmonumenten krijgen geen minpunten bij E, F of G. Daarnaast geldt voor rijksmonumenten met een huurovereenkomst van op of na 1 juli 2024 een opslag van 35% op de maximale huurprijs, voor gemeentelijke en provinciale monumenten 15% en binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht 5%.

Drie voorbeeldpanden: wanneer bepaalt het label de sector?

Drie situaties die we in de praktijk herkennen, doorgerekend met de tarieven van 2026. De puntentotalen buiten het label — oppervlakte, WOZ, keuken, sanitair, buitenruimte — nemen we als gegeven; het gaat om wat het label met de uitkomst doet.

Pand 1 — de rijtjeswoning die op D blijft hangen

Een eengezinswoning met 169 punten uit alle overige rubrieken. Met label D komt het totaal op 180 punten: middensegment, maximale huur €1.186,84 per maand. Eén labelstap naar C betekent +11 punten, totaal 191 — en daarmee vrije sector. Het plafond vervalt; wat de woning opbrengt, bepaalt vanaf de eerstvolgende nieuwe verhuring de markt.

Dit is het type pand waar één overzichtelijke ingreep — vaak isolatie plus glas — het volledige verschil maakt. Niet omdat C zo'n bijzonder label is, maar omdat de startpositie al dicht tegen de grens aan zat.

Pand 2 — het appartement met een E-label

Een meergezinswoning met 174 punten buiten rubriek 4. Label E trekt daar 4 punten vanaf: 170 punten, middensegment, plafond €1.118,23. De sprong naar B levert bij een appartement 32 punten op ten opzichte van E: totaal 202 punten, ruim in de vrije sector.

Hier is de renovatie zwaarder — van E naar B doe je zelden met één maatregel — maar de beloning ook: het verschil tussen een plafond van €1.118,23 en een markthuur is in veel regio's honderden euro's per maand, elke maand opnieuw.

Eén kanttekening bij beide panden: de WOZ-cap. Vanaf 187 punten mag maximaal een derde van het puntentotaal uit de WOZ-waarde komen. Woningen met een hoge WOZ en een bescheiden verdere telling kunnen daardoor worden afgetopt; valt het totaal daarmee onder de 187, dan geldt een minimumwaardering van 186 punten — net gereguleerd dus. Reken die cap altijd even na voordat je op liberalisatie stuurt.

Pand 3 — de jaren-30 woning waarvan het label verloopt

Dit pand staat er goed bij: ooit gerenoveerd, label C, en met 165 punten uit de overige rubrieken een totaal van 187 — net aan vrije sector. Maar het label nadert het einde van zijn geldigheid, en de eigenaar heeft er nooit meer naar omgekeken.

Verloopt het label zonder nieuwe registratie, dan valt de woning voor rubriek 4 terug op het bouwjaar. Voor een vooroorlogse woning betekent dat −15 punten, alsof er label G hangt. Het totaal zakt naar 150 punten: middensegment, plafond €980,91 per maand. Ruim €250 minder dan waar de vrije-sectortabel begint — door niets anders dan een verlopen document. Hoe die geldigheidstermijn precies werkt en wanneer je moet vernieuwen, staat in hoe lang een energielabel geldig blijft.

Dit is geen theoretisch geval. Bij opnames komen we regelmatig eigenaren tegen die jaren geleden lieten registreren en niet weten dat de teller loopt. Voor een goed gerenoveerde oude woning is een vers label misschien wel de goedkoopste 30+ punten die er bestaan.

Welke investeringsbeslissing volgt uit deze cijfers?

De rekenlogica is steeds dezelfde, in drie stappen.

Stap 1: bepaal je afstand tot de grens. Tel je punten zonder rubriek 4 en kijk wat elk label met het totaal doet — de WWS-puntenteller op vastgoedcalculator.nl doet die telling rubriek voor rubriek voor je. Zit je met een labelsprong binnen bereik van 187 punten, dan is de waarde van die sprong niet de puntenwaarde, maar het volledige verschil tussen je gereguleerde plafond en de markthuur. Dat is een andere orde van grootte.

Stap 2: reken de sprong om naar jaarlijkse huurwaarde. Blijf je binnen het gereguleerde segment, dan is de vuistregel: één punt is ongeveer €6,86 per maand, dus ruim €80 per jaar. Een sprong van D naar C (11 punten) vertegenwoordigt zo'n €905 huurwaarde per jaar; van E naar D (15 punten) ruim €1.200. Wat de populairste sprong voor verhuurders concreet kost en oplevert, rekenen we voor in label D naar B en wat die sprong met je huur doet.

Stap 3: haal de subsidie erbij. Voor verhuurders is de SVOH de aangewezen regeling: maximaal €10.000 per woning, of €15.000 in combinatie met een warmtepomp. De isolatietarieven verdubbelen bij twee of meer maatregelen — spouwmuurisolatie gaat dan bijvoorbeeld van €5,25 naar €10,50 per m², dakisolatie van €16,25 naar €32,50, en HR++-glas van €25 naar €50 per m². De regeling loopt tot en met 2027, en bij een subsidiebedrag boven €25.000 moet de aanvraag vóór de werkzaamheden de deur uit.

Twee zaken die de urgentie bepalen. De Bbl-eis van minimaal label D per 1 januari 2029 betekent dat panden met E, F of G sowieso aan de beurt komen — wie dat combineert met een doordachte labelsprong, betaalt één keer bouwkosten voor twee doelen. En de SVOH-einddatum van 2027 betekent dat wachten letterlijk subsidie kost.

Wat je níét hoeft te doen: panikeren over verplichtingen die van tafel zijn. De hybride warmtepomp-verplichting per 2026 en de huurlabel-B-verplichting voor verhuurders zijn in 2024 geschrapt. Wat overblijft is geen verplichting maar een rekensom — en die valt bij panden nabij de sectorgrens opvallend vaak positief uit.

Wat betekent dit voor je label-strategie in 2026?

Drie dingen, in volgorde van moeite.

Het minste werk: weet waar je staat. Controleer of je label nog geldig is en of het klopt met de huidige staat van de woning. Een woning die na de labelregistratie is verbeterd, wordt gewaardeerd op het oude, te lage label — en een verlopen label op het bouwjaar. In beide gevallen laat je punten liggen zonder dat er één schroef in de muur hoeft.

De middencategorie: tel je punten en bepaal je afstand tot 187. Zit je met de huidige telling tussen pakweg 165 en 186 punten, dan verdient elke labelstap een serieuze doorrekening, want de kans dat één sprong de sector bepaalt is daar reëel. Zit je daar ver onder, dan is het label nog steeds huurwaarde waard — ruim €80 per punt per jaar — maar is liberalisatie via het label alleen meestal niet haalbaar.

Het meeste werk, en de meeste waarde: de gerichte labelsprong met subsidie, getimed vóór de SVOH afloopt en ruim vóór de D-eis van 2029 de bouwagenda's vult. Welke regeling bij welke maatregel past, staat in de subsidies voor een beter energielabel in 2026; de verhuurders die wij nu zien schakelen, zijn niet degenen met de slechtste labels — het zijn degenen die hun rekensom af hebben.

Wil je zekerheid over waar jouw pand staat, dan begint dat bij een actueel label: met de woningcheck op labelmax.nl zie je binnen een minuut wat er nu geregistreerd staat, en je kunt bij ons direct een energielabel-opname inplannen. Dan weet je binnen enkele dagen precies met welke punten je rekent — en of die ene sprong voor jouw woning het verschil maakt.

Veelgestelde vragen

Wat doet de Wet betaalbare huur met mijn energielabel?

Sinds 1 juli 2024 telt het energielabel veel zwaarder mee in de puntentelling. Labels E, F en G kosten punten (−4, −9 en −15), goede labels leveren tot 62 punten op, en de puntentelling bepaalt tot en met 186 punten dwingend de maximale huurprijs. Het label kan daarmee het verschil maken tussen een gereguleerd huurplafond en de vrije sector.

Bij hoeveel punten is een huurwoning vrije sector in 2026?

Vanaf 187 punten. Tot en met 143 punten valt de woning in de sociale sector (max €932,93 per maand in 2026), van 144 tot en met 186 punten in het gereguleerde middensegment (max €1.228,07). Vanaf 187 punten geldt geen wettelijk huurplafond bij aanvang van het contract.

Hoeveel punten kost een slecht energielabel onder de Wet betaalbare huur?

Label E kost 4 punten, label F kost 9 punten en label G kost 15 punten — voor eengezins- en meergezinswoningen gelijk. Vóór 1 juli 2024 bestonden deze minpunten niet; de puntentabel kende toen geen negatieve waarden. Alleen rijksmonumenten zijn uitgezonderd: daar worden de minpunten niet toegepast.

Kan één labelstap mijn woning uit de regulering tillen?

Ja, als je puntentotaal er al dicht tegen de grens van 187 punten aan zit. Een eengezinswoning die met label D op 180 punten staat, komt met label C (+11 punten) op 191 punten en is daarmee vrije sector. Let wel op de WOZ-cap: vanaf 187 punten mag maximaal een derde van de punten uit de WOZ-waarde komen.

Wat gebeurt er als mijn energielabel verloopt?

Dan valt de woning voor de puntentelling terug op een waardering naar bouwjaar. Voor vooroorlogse woningen betekent dat −15 punten, alsof de woning label G heeft — ongeacht hoe goed het pand er werkelijk bij staat. Een verlopen label kan een woning zo van de vrije sector terug het middensegment in duwen.

Welke subsidie helpt bij een labelsprong voor een huurwoning?

Voor verhuurders is de SVOH de hoofdroute: maximaal €10.000 per woning, of €15.000 in combinatie met een warmtepomp. De tarieven per maatregel verdubbelen als je twee of meer maatregelen combineert. De regeling loopt tot en met 2027; bij een subsidiebedrag boven €25.000 moet je vóór de werkzaamheden aanvragen.

Dit artikel is met behulp van AI samengesteld en inhoudelijk gecontroleerd door de energielabel-adviseurs van LabelMax. Bedragen, boetes en subsidievoorwaarden veranderen; controleer je eigen situatie altijd bij de officiële bron of vraag het ons even na.