Verhuur & WWS-punten

Aftrekpunten energielabel E, F en G: dit kost het aan huur

Gepubliceerd 28 juli 2026 · leestijd ± 15 min · door LabelMax

Sinds de Wet betaalbare huur tellen energielabels E, F en G negatief mee in de WWS-puntentelling: −4, −9 en −15 punten. Met een puntwaarde van ongeveer €6,86 per maand kost een G-label je zo bijna €180 maximale huur per maand ten opzichte van label D — ruim €2.100 per jaar. Het herstelpakket naar minimaal D haalt die aftrek volledig weg.

Wij merken het bij opnames voor verhuurders bijna wekelijks: de puntentelling is ooit gemaakt, het huurcontract loopt, en niemand heeft er nog naar omgekeken. Tot de eigenaar hoort dat zijn F-label tegenwoordig négen punten kóst in plaats van gewoon niets oplevert. Dat is geen detail. Negen punten is ruim €60 maximale huur per maand, en bij een woning die net boven een puntengrens balanceerde, kan het zelfs een heel huurregime schelen.

Vooral kleine verhuurders — de eigenaar met één of twee panden, de geërfde woning, de verhuurde oude studio — hebben deze wijziging gemist. Begrijpelijk: de aftrekpunten kwamen mee in een groter pakket wetgeving en haalden zelden de krantenkoppen. In dit stuk rekenen we per label uit wat de aftrek je kost in euro's huur per maand, en wat het minimale pakket maatregelen is om ervan af te komen.

Waar komen de aftrekpunten voor label E, F en G vandaan?

Uit het woningwaarderingsstelsel, kortweg WWS: het puntensysteem dat bepaalt wat je maximaal aan huur mag vragen voor een gereguleerde woning. Eén van de rubrieken in dat stelsel — rubriek 4, energieprestatie — waardeert het energielabel van de woning. En sinds de Wet betaalbare huur staat daar voor de slechtste labels een minteken voor.

De volledige waardering per label ziet er in 2026 zo uit:

Twee dingen vallen op. Ten eerste: bij de minlabels maakt het woningtype niets uit — E, F en G tellen bij een appartement precies even negatief als bij een eengezinswoning. Ten tweede: de kloof tussen D en E is groot. Van 11 naar −4 is een sprong van 15 punten, de grootste stap tussen twee opeenvolgende labels in de hele tabel. Het beleid duwt verhuurders daarmee onmiskenbaar naar minimaal label D.

Hardnekkig misverstand dat we regelmatig moeten rechtzetten: er bestaat géén aparte strafpuntenregel van −5 bovenop het label. Die circuleert in oudere artikelen en op verjaardagen, maar klopt niet. De labelpunten zelf zijn negatief — dat is de hele aftrek. Bij label E is die −4 zelfs dwingend voorgeschreven in de regelgeving (artikel 10d Uhw), ongeacht wat de achterliggende berekening zou suggereren.

De waardering geldt voor labels die volgens de huidige NTA 8800-methode zijn geregistreerd. Hoe elke labelklasse doortelt in je totale puntenscore, van A++++ tot en met G, staat uitgewerkt in het overzicht van energielabel en huurpunten in 2026 — hier houden we het bij de onderkant van de tabel, want daar zit de pijn.

Wat kost een slecht label in euro's huur per maand?

De vertaling van punten naar euro's loopt via de huurprijstabel die jaarlijks wordt vastgesteld. In het middenbereik van die tabel is één punt in 2026 ongeveer €6,86 huur per maand waard. Daarmee is de rekensom per label snel gemaakt.

Eerst de kale aftrek — wat de minpunten zelf kosten ten opzichte van een neutrale nul:

Maar dat is de vriendelijke versie van het verhaal. De eerlijke vergelijking is niet met nul, maar met label D — het laagste label dat nog positief telt én per 2029 het wettelijke minimum wordt voor gereguleerde verhuur. Dan wordt het gat een stuk groter:

Wie doorpakt naar label C, wint nog meer: van E naar C is 26 punten (± €178 per maand), van F naar C 31 punten (± €213) en van G naar C 37 punten (± €254). Op jaarbasis praat je bij die laatste sprong over ruim €3.000 aan huurruimte.

Dit zijn maximale huurprijzen, geen gegarandeerde markthuren — in een dorp met weinig vraag vul je die ruimte niet automatisch. Maar in elk gebied waar de vraag het aanbod overstijgt, en dat is in Nederland zo'n beetje overal, is de maximale huurprijs de knop waar het om draait. Elke maand dat de aftrek blijft staan, is huurruimte die je definitief niet meer int.

Kan een slecht label je woning uit de vrije sector duwen?

Ja, en dit is het onderdeel dat de meeste verhuurders pas zien als het te laat is. De puntentelling bepaalt namelijk niet alleen de maximale huurprijs, maar ook in welk huurregime de woning valt:

Reken even mee. Een appartement dat mét label D op 195 punten uitkomt, zit comfortabel in de vrije sector: geen huurplafond. Dezelfde woning met label G verliest 26 punten in rubriek 4 en zakt naar 169 punten — midden in het gereguleerde middensegment, met een maximale huur van ongeveer €1.111 per maand. Eén rubriek, en het verschil tussen vrije prijsvorming en een hard plafond.

Hetzelfde mechanisme werkt een verdieping lager. Een woning die met D op 150 punten staat (maximaal €980,91), zakt met een G-label naar 124 punten en belandt daarmee in de sociale sector, rond de €802. Sinds de Wet betaalbare huur is ook het middensegment gereguleerd, dus ontsnappen via "net boven sociaal" bestaat niet meer — hoe die wet de spelregels voor verhuurders precies heeft verschoven, lees je in wat de Wet betaalbare huur betekent voor je energielabel.

Voor de volledigheid: een huurder die vermoedt dat zijn huur boven het puntenmaximum ligt, kan naar de Huurcommissie stappen. Wij zien in de praktijk dat verhuurders vaak pas op dát moment ontdekken dat hun oude puntentelling — gemaakt toen een slecht label nog geen pijn deed — niet meer klopt. Dan is de aftrek geen theoretisch sommetje meer, maar een huurverlaging met terugwerkende kracht op tafel.

Voor welke woningen gelden de minpunten niet of anders?

Er zijn een paar smaken, en het loont om te weten in welke categorie je pand valt.

De grote uitzondering is het rijksmonument. Daar worden de minpunten voor E, F en G simpelweg niet toegepast: rubriek 4 komt op nul uit in plaats van negatief. Daarbovenop geldt voor rijksmonumenten met een huurovereenkomst vanaf 1 juli 2024 een opslag van 35% op de maximale huurprijs. Wie een monumentaal grachtenpand met een F-label verhuurt, heeft dus aanzienlijk minder puntendruk dan de buurman met een gewone vooroorlogse woning.

Let wel: dit geldt alleen voor rijksmonumenten. Een gemeentelijk of provinciaal monument krijgt een opslag van 15% op de maximale huurprijs en een woning in beschermd stads- of dorpsgezicht 5% — maar die categorieën houden gewoon hun aftrekpunten bij E, F en G. We spreken geregeld eigenaren die "monument" horen en denken dat ze buiten schot blijven, terwijl hun gemeentelijke monument wél vol wordt afgerekend op het label.

Voor kamerverhuur geldt een eigen stelsel: het WWS voor onzelfstandige woonruimte, kortweg WWS-O. Ook daar telt een slecht label negatief, maar dan per vierkante meter gebruiksoppervlak: label E kost −0,05 punt per m², label F −0,10 en label G −0,15. Dat oogt onschuldig, maar bij een pand van enkele honderden vierkante meters met kamerverhuur telt het over de volle oppervlakte door — en verdeeld over de kamers voelt elke huurder het in zijn maximale kamerprijs.

Dan de groep die denkt veilig te zitten omdat er helemáál geen label is. Dat pakt zelden goed uit: zonder geldig geregistreerd label wordt rubriek 4 gewaardeerd op bouwjaar, en voor oudere woningen is dat negatief — de oudste bouwjaren tellen tot −15 punten, net zo zwaar als een G-label. Controleer dus eerst wat er over je woning geregistreerd staat; via het gratis opvragen van je energielabel weet je binnen een paar minuten waar je aan toe bent. Een woning die in werkelijkheid beter presteert dan haar bouwjaar suggereert, kan met alleen al een labelregistratie punten terugwinnen.

Blijven over: de woningen die óók met minpunten nog ruim boven de 187 punten in de vrije sector zitten. Daar kost het label geen directe huur — er is immers geen maximum. Toch adviseren wij ook die eigenaren de aftrek serieus te nemen: het puntenkussen boven de liberalisatiegrens is de buffer die bepaalt of de woning bij een volgende meting of puntentelling gereguleerd raakt. Een vrije-sectorwoning die maar twintig punten boven de grens zit, heeft met een G-label geen buffer meer.

Wat is het minimale herstelpakket per label?

De aftrek verdwijnt op precies één manier: een nieuw label van minimaal D, geregistreerd na een nieuwe opname. Het WWS kent geen halve stappen binnen rubriek 4 — je springt pas als het label springt. De vraag is dus per uitgangslabel: wat is er minimaal nodig om D te halen? Uit onze opnamepraktijk, in grote lijnen:

Van label E naar D: vaak één gerichte maatregel

Een E-woning zit dicht tegen D aan. Wij zien bij opnames dat één stevige isolatiemaatregel — meestal spouwmuurisolatie als er een bruikbare spouw is, anders vloer- of zoldervloerisolatie — de woning geregeld al over de streep trekt. De beloning is de grootste van alle labelstappen: +15 punten, ruim €100 huurruimte per maand. Geen enkele andere stap in de labeltabel levert zoveel punten op als deze ene.

Van label F naar D: twee tot drie schilmaatregelen

Bij een F-label is één maatregel zelden genoeg. Het pakket dat wij in de praktijk het vaakst naar D zien leiden: spouwmuurisolatie plus vloerisolatie, waar nodig aangevuld met het isoleren van de zoldervloer of HR++ glas op de grootste glasvlakken. De sprong is +20 punten, zo'n €137 per maand. Combineer je toch al twee maatregelen, dan is doorstoten richting C vaak een kleine extra stap — daarover hieronder meer. Staat er sowieso een keukenvervanging op de planning, dan is dat het moment om beide klussen te bundelen; WWS Keukens zette op een rij wanneer isoleren en de keuken vervangen samen loont.

Van label G naar D: het complete schilpakket

Een G-woning heeft meestal alles tegelijk: geen spouwvulling, koude vloer, oud glas. Dan is een volledig schilpakket nodig — spouw, vloer, zoldervloer én glas. Het goede nieuws: juist bij een G-woning grijpt elke maatregel aan op een groot verlies, waardoor meerdere labelstappen in één verbouwronde heel gewoon zijn. Wie toch de steigers en de aannemer regelt, kan beter meteen doorrekenen wat de sprong naar C kost; het stappenplan met budgetscenario's staat in onze gids van label G naar C.

Belangrijk bij alle drie de routes: het nieuwe label komt er niet vanzelf. Na de laatste maatregel moet een gediplomeerd EP-adviseur de woning opnieuw opnemen en het resultaat registreren in EP-online. Plan die opname pas als álle maatregelen zijn uitgevoerd — dan telt de volledige winst in één keer mee en betaal je één keer voor de registratie.

En waarom wij zelden adviseren om precies op D te stoppen: de Bbl-eis van 2029 maakt D het wettelijke minimum voor gereguleerde huurwoningen. Wie in 2027 of 2028 precies op het minimum uitkomt, zit bij de eerstvolgende aanscherping opnieuw aan de onderkant — terwijl de stap van D naar C tijdens dezelfde verbouwing meestal klein is en nog eens 11 punten oplevert.

Welke subsidie betaalt mee aan het wegwerken van de minpunten?

Voor verhuurders is de SVOH de aangewezen route, en die dekt precies de maatregelen uit de herstelpakketten hierboven. De kerncijfers voor 2026:

Het maximum is €10.000 per woning, of €15.000 als er een warmtepomp in het pakket zit (vergoed voor 20 tot 30%, mits het apparaat op de meldcodelijst van RVO staat). Let op de verdubbelingsregel: combineer je twee of meer maatregelen binnen 24 maanden, dan geldt overal het hoge tarief. Voor het herstelpakket van een F- of G-woning — dat vrijwel altijd uit meerdere maatregelen bestaat — reken je dus standaard met de rechterkolom.

De SVOH vergoedt daarnaast 75% van een maatwerk-energieadvies, tot €400 bij één tot vier woningen. Voor een verhuurder die twijfelt welke maatregel bij zijn woning de labelsprong maakt, is dat advies feitelijk bijna gratis verstand.

Drie spelregels die we verhuurders steeds opnieuw zien missen. De uitvoering moet door een erkend bouw- of installatiebedrijf — zelf klussen betekent geen subsidie. Komt het subsidiebedrag boven de €25.000, dan moet de aanvraag vóór de werkzaamheden de deur uit; daaronder kan het tot 24 maanden achteraf. En de regeling loopt in elk geval tot en met 2027, terwijl de D-eis in 2029 landt — wie wacht tot de deadline nadert, loopt het risico dat het subsidieloket dan al dicht is en de aannemersagenda's vol. Alle regelingen, ook die voor eigenaar-bewoners en VvE's, staan op een rij in de subsidies voor een beter energielabel in 2026.

Hoe pakt dit uit in de praktijk?

Een herkenbaar voorbeeld uit onze eigen opnamepraktijk. Een verhuurder van een appartement uit de jaren zestig — meergezinswoning, lege spouw, dubbel glas van dertig jaar oud — liet een puntentelling maken voor een nieuwe verhuring. De telling kwam uit op 148 punten, inclusief de −9 van zijn F-label. Maximale huur: ongeveer €967 per maand, middensegment.

Zijn eerste reactie was er één die we vaker horen: "dat label boeit me niet, de woning verhuurt toch wel." Klopt — tot je de rekensom naast de verbouwkosten legt. Met spouwmuurisolatie, vloerisolatie en HR++ glas kwam de woning bij de nieuwe opname uit op label D. In de puntentelling: van −9 naar +11, dus van 148 naar 168 punten. De maximale huur steeg daarmee naar ongeveer €1.104 per maand — €137 per maand meer, ruim €1.600 per jaar.

Omdat er meerdere maatregelen binnen 24 maanden werden gecombineerd, gold overal het hoge SVOH-tarief en werd het maatwerkadvies grotendeels vergoed. De netto-investering verdient zich via de extra huurruimte in een overzichtelijk aantal jaren terug — en dan laten we de waardestijging van het pand en de lagere energierekening van de huurder nog buiten beschouwing. Bovendien is de woning nu klaar voor de D-eis van 2029, zonder dat er tegen die tijd iets hoeft.

Niet elk traject loopt zo soepel, dat hoort er eerlijk bij. We komen spouwen tegen die vervuild of te smal zijn, kruipruimtes waar geen isoleerder in past, en VvE's die eerst moeten stemmen voordat er iets aan glas of gevel mag gebeuren. Daarom begint elk zinnig hersteltraject niet met een offerte van een isolatiebedrijf, maar met weten waar je staat: welk label heeft de woning nu écht, en welke maatregel maakt bij dít adres de sprong.

Wil je dat zeker weten, dan is de route eenvoudig. Doe eerst de gratis woningcheck op onze homepage voor een eerste indicatie, of plan direct een opname via een energielabel bestellen — dan staat er binnen enkele dagen een adviseur op de stoep die het label registreert én ter plekke aanwijst waar bij jouw woning de goedkoopste punten zitten. Wij meten, jij beslist.

Veelgestelde vragen over aftrekpunten bij label E, F en G

Hoeveel aftrekpunten krijgt een woning met label E, F of G?

Label E telt voor −4 punten, label F voor −9 en label G voor −15. Deze aftrek geldt sinds de Wet betaalbare huur en is gelijk voor eengezins- en meergezinswoningen. Er bestaat geen aparte strafpuntenregel bovenop: de labelpunten zelf zijn negatief.

Hoeveel huur kost een G-label per maand?

In het middenbereik van de huurprijstabel 2026 is één punt ongeveer €6,86 per maand waard. De 15 minpunten van label G kosten dus ruim €100 maximale huur per maand. Ten opzichte van label D — dat 11 punten oplevert — is het verschil 26 punten, oftewel bijna €180 per maand en ruim €2.100 per jaar.

Gelden de aftrekpunten ook voor kamerverhuur?

Ja. In het WWS voor onzelfstandige woonruimte (WWS-O) telt het label per vierkante meter gebruiksoppervlak: label E kost −0,05 punt per m², label F −0,10 en label G −0,15. Bij een groot pand met veel kamers tikt dat over de hele oppervlakte door.

Gelden de minpunten ook voor een monument?

Voor rijksmonumenten niet: daar worden de minpunten voor E, F en G niet toegepast, en bij een huurcontract vanaf 1 juli 2024 geldt bovendien een opslag van 35% op de maximale huurprijs. Gemeentelijke monumenten (+15%) en beschermde stadsgezichten (+5%) hebben wél gewoon de aftrekpunten.

Wat als mijn huurwoning helemaal geen geldig label heeft?

Dan wordt rubriek 4 gewaardeerd op bouwjaar, en dat pakt voor oudere woningen negatief uit — de oudste bouwjaren tellen tot −15 punten, net zo zwaar als een G-label. Een woning die stiekem beter presteert dan haar bouwjaar doet er dus goed aan alsnog een label te laten registreren.

Moet ik verplicht van label E, F of G af?

Per 1 januari 2029 geldt via het Bbl een minimum van label D voor gereguleerde huurwoningen. Het is geen civielrechtelijk huurverbod — het contract blijft geldig — maar gemeenten kunnen handhaven met een dwangsom. De eerder aangekondigde label-B-verplichting is in 2024 geschrapt.

Dit artikel is met behulp van AI samengesteld en inhoudelijk gecontroleerd door de energielabel-adviseurs van LabelMax. Bedragen, boetes en subsidievoorwaarden veranderen; controleer je eigen situatie altijd bij de officiële bron of vraag het ons even na.